Datum a čas: 4.11.2020 od 15:00 do 18:00
Zápis zapsala: Ing. Gabriela Pospíšilová
Přítomni za Radu města: Mgr. Alena Krejčová, Mgr. Petr Lintner
Přítomni za petiční výbor: Ing. Pavel Plát, Zdeněk Rux, Ing. Gabriela Pospíšilová
Novinky k průmyslové zóně
Úvodního slova se ujal pan Mgr. Petr Lintner, který nás seznámil s aktuálními novinkami o plánované Průmyslové zóně (dále jen PZ).
Úvodního slova se ujal pan Mgr. Petr Lintner, který nás seznámil s aktuálními novinkami o plánované Průmyslové zóně (dále jen PZ).
- Developer informoval Radu města Soběslavi (dále jen RM) o termínu nového podání na EIA, které bude odevzdávat až po začátku vegetačního období, tedy přibližně přelom jara a léta 2021. Důvodem je vypořádání se s oprávněným požadavkem týkající se ornitologického posudku, který jim dřívější termín nedovolí.
- Developer aktuálně přepracovává dopravní řešení, po jeho zpracování jej město předá k odbornému posouzení do Centra dopravního výzkumu v Brně.
- Developer je ochoten s RM jednat dál, trvá však na zastavěnosti 60%, jakýkoliv návrh pod hranicí 60% je pro něj ekonomicky nezajímavý.
- Developer předložil zástupcům RM k nahlédnutí další pracovní variantu řešení PZ, není však aktuálně určena k publikaci, neboť se na ní bude neustále pracovat, není v ní zahrnuta dopravní studie a budou se do ní zapracovávat i připomínky ze strany RM. Developer úpravami reaguje i na usnesení zastupitelstva ze dne 23. září 2020.
- Za RM nyní jedná s investorem starosta Ing. Bláha a místostarosta Mgr. Lintner.
- Posudek krajinného rázu by měla obdržet Ing. Arch. Buzu pravděpodobně do 6.11.2020. Petiční výbor bude moci do něj nahlédnout. Posudek přinese další informace potřebné k možné specifikaci některých parametrů pro zadání. Posudek by zřejmě měl řešit také výšku plánovaných hal.
- Developer informoval zástupce RM, že zvažuje variantu, že by celou jižní stranu (strana směrem k Rašelině a Impregnaci) použil pouze pro výrobní sféru. Dvě haly by zůstaly zachovány, byly by variantně vnitřně rozděleny na jednotlivé segmenty a ty byly nabídnuty několika firmám. Primárně chtějí oslovit soběslavské firmy. V případě výrobních hal by byli ochotni jednat i o snížení výšky budov.
Otázky zástupců petičního výboru (dále jen PV): Jakým způsobem bude provedena ona segmentace? Představil developer něco konkrétního? Budou s tím vůbec výrobní firmy souhlasit (odělené provozy, požární bezpečnost apod.)?
- V severní části PZ (strana směrem ke Zvěroticím) zaimplementovali odstavné parkoviště pro několik kamionů.
- RM si nechá zpracovat dopravní studii pro stezku pro chodce a pro cyklisty až do Chlebova.
Schválená usnesení zastupitelstvem ze dne 23.9.2020
- Některá usnesení nelze přesně kvantifikovat, není možné jim vyhovět ať už z právního nebo z procesního hlediska. Měli bychom je tedy upřesnit, vysvětlit důvody, proč požadujeme jejich změnu, podložit to fakty a následně požádat zastupitelstvo o schválení jejich upřesnění.
- Do dalšího zastupitelstva je nutné připravit regulativní opatření, která budou právně způsobilá. Je nutné je co nejdříve jasně definovat.
- Konkrétní dohoda s regulativy by měla vzniknout společnou prací zástupců RM a petičního výboru, být projednána RM a poté představena zastupitelům na dalším zasedání Zastupitelstva města Soběslavi dne 16.12.2020
Společný cíl RM a PV
Nechceme bojovat s developerem, ale chceme projekt, který nebude snižovat a omezovat kvalitu života v Soběslavi. Proto musíme vytvořit společné regulativa a po odsouhlasení právníkem je předložit developerovi.
Dále byly diskutovány požadavky na omezení předložené PV
Požadavky na omezení (regulativa) projektu v PZ (pracovní podklad k jednání)
Návrh petičního výboru 1. Výstavba po etapách.
Výstavba bude probíhat po etapách, kdy za tímto účelem bude území rozděleno do dílčích ploch (zón) o velikosti přibližně 25% plochy území PZ určené k dalšímu rozvoji.
- 1. Zastavitelnost bude podmíněna výstavbou komunikace pro pěší a cyklisty mezi Soběslaví a Chlebovem, přeložením vodovodů, výstavbou obousměrné komunikace s přímým napojením na dálnici mimo obytnou část města. (shoda mezi zástupci RM a PV)
- 2. Výstavba bude probíhat po etapách, kdy další etapa může být zahájena až 2 roky po zastavění minimálně 60 % využitelných ploch v předcházející etapě. (shoda na etapizaci, neshoda na parametrech mezi zástupci RM a PV)
Pozn. Tímto posunem se rozloží zatížení prostředí výstavbou a současně bude možné sledovat vývoj využitelnosti v čase. Bude možné také průběžně vyhodnocovat negativní vlivy z předchozích etap výstavby. K diskuzi: 2 roky od zastavění znamená 2 roky od vydání kolaudačního rozhodnutí.
Diskuze k bodu 1:
- zástupci RM – Pro developera by zřejmě bylo nejschůdnější variantou rozdělení na jižní a severní část. Etapizace po jednotlivých halách by bylo tvrdším řešením. Je potřeba zohlednit i občany Chlebova, jak velká by to pro ně byla zátěž, pokud by se stavba protáhla například až na 15 let?
- PV – Jsme si toho vědomi, ale přísnější variantu 25% volíme z důvodu rozložení zátěže na město a přilehlé osady a zejména pro to, abychom měli prostor pro případné řešení negativních dopadů, které mohou se spuštěním provozu nastat (zvýšená ekologická a hluková zátěž, dopravní zatížení všech komunikací, zejména páteřní komunikace spojující Chlebov se Soběslaví, zátěž pro město Soběslav jako takové, množství zaměstnanců i jejich typ (místní občané vs. agenturní) apod.)
- Na základě reálně zjištěných informací, lze tomuto uzpůsobit následné územní řízení. Schválení výstavby celé jižní PZ může přinášet velká rizika, a to včetně toho, že haly mohou zůstat neobsazeny.
Diskutované varianty výstavby v etapách:
První etapa by měla být vyřešení dopravy, komunikace mezi Soběslaví a Chlebovem, to koresponduje s výše uvedeným bodem 1.1.
Druhá etapa – výstavba celé jižní části najednou za podmínky znalosti konkrétního uživatele a 100% využití pro výrobu
- Zástupci RM – menší území pro 2. etapu nás mohou limitovat v případě vážných zájemců.
- Důležité je, zda je právně možné naformulovat obecné omezení, které developerovi umožní výstavbu pouze v případě, že bude mít jistého konkrétního zájemce (budoucího uživatele) a tím se vyhnout stavění prázdných hal „do zásoby“.
- Podmínkou musí být omezení pouze pro výrobní účely. Výroba přináší větší jistotu, že tu firma setrvá než logistické haly.
- Výstavba musí začít směrem od stávající PZ k dálnici D3/Chlebovu.
Třetí etapa PZ Sever – výstavba bude zahájena tři roky od zahájení provozu celé Jižní části.
- Petr Lintner – výhrada k parametru tři roky
- Pavel Plát – uvažovat o realizaci celé jižní části je možné jen pokud zůstanou zachované dostatečné omezení v bodu 2.
Návrh petičního výboru: 2. Regulativy architektonické, stavebně technické a ochrany krajinného rázu
- 1. Maximální výška objektů je určena 9 m. (neshoda mezi zástupci RM a PV)
- 2. poměr zastavěné plochy (včetně zpevněných ploch, komunikací a ploch pro parkovací a odstavné stání) k ostatním plochám maximálně 60/40 (shoda mezi zástupci RM a PV)
- 3. maximální zastavěná plocha stavby (bez zpevněných ploch) 6 tis. m2 (neshoda mezi zástupci RM a PV)
Diskuze k bodu 2:
- PV – výška 9 metrů vychází z regulativ města Veselí nad Lužnicí.
- Zástupci RM se k výšce budou zatím nechtějí vyjadřovat, chtějí počkat na posudek krajinného rázu, bod budeme řešit příště. Obecně Ing. Arch. Buzu nechce výšku zahrnovat do regulativ územního plánu z důvodu možného limitu pro budoucí zájemce.
- PV – výška budov může být předmětem jednání s developerem, pokud bude mít konkrétního zájemce a bude vědět, kolik bude potřebovat výšku budovy, může město s developerem uzavřít plánovací dohodu
- Je možné přímo nadefinovat výjimky, pro které regulativ výšky budov neplatí. (Lze použít i při zadání regulativu do územního plánu)
- PV – Maximální zastavěná plocha stavby (bez zpevněných ploch) se běžně do územních plánů definuje. V našem případě se dá korigovat stejně jako výška budov dohodou mezi developerem a městem na základě potřeb budoucího konkrétního uživatele. Návrh velikosti zastavěné plochy jsme nadefinovali na základě stávajících výrobních firem v okolí.
- zástupci RM – je nutné zjistit, jak velké zastavěné plochy obvykle mívají a potřebují výrobní firmy
- zástupci RM – Rozdělením na více menších hal, místo jedné, mimo jiné přijdeme o více souvislé zeleně
- PV – Hrozí tu velké riziko, že pokud povolíme developerovi velké haly, postaví tyto a nebude s městem dále jednat o variantách menších hal. Je jednodušší ustoupit z nadefinovaných limitů, pokud předloží konkrétní záměr
- PV – Je potřeba jasně říci, co a koho v Soběslavi v PZ chceme. Malé místní firmy s přidanou hodnotou nebo velké haly pro např. montovny automobilů, na jejichž zátěž není město absolutně připraveno. Soběslav v tuto chvíli není v situaci, že musí nutně stavět PZ, pracovní příležitosti pro občany města tu jsou velké, naopak, řeší se tu nedostatek dělnických profesí. Na výstavbu tlačí a chvátá developer, neboť do nákupu pozemků vložil svůj kapitál, ale tím se nesmíme jako město nechat ovlivnit. Musíme trvat na smysluplných projektech s přidanou hodnotou.
- RM – jednoznačně podporuje rozvoj průmyslové zóny pro výrobu, je zdrženlivá ve výroku malých firem, neboť i místní firmy mají zájem expandovat a zatím není zcela zřejmé, jak velké plochy pro ně budou relevantní, pokud projeví zájem. Stále platí, že základní filosofií celého záměru je prospěch pro naše město, tedy i požadavky směrem k developerovi mají a budou mít tento charakter.
Návrh petičního výboru: 3. Dopravní řešení
- 1. Veškerá parkovací a odstavná stání musí být řešena na vlastním pozemku stavebního záměru. (shoda mezi zástupci RM a PV)
- 2. Vymezení požadovaného počtu parkovacích stání ve vztahu k ploše výroby či skladování. (shoda mezi zástupci RM a PV, otevřená zůstává hodnota počtu míst)
Touto podmínkou se minimalizuje situace s parkováním vozidel mimo areál, developer bude muset vytvořit v areálu kapacitně odpovídající parkoviště (např. podle počtu ramp nebo m2 zastavěné plochy).
Diskuze k bodu 3:
- PV – Developer může vystavět jedno parkoviště pro kamiony, které by sloužilo jako odstavné parkoviště pro všechny firmy v areálu PZ.
- PV – bez požadavku 3.1. bude nově vystavěná obslužná silnice bude fungovat jako odstavné parkoviště pro kamiony, město nemůže zakázat parkování na této silnici.
- zástupci RM – pro objektivní posouzení je potřeba analyzovat dopravní studii, která bude zahrnovat stávající dopravní zatížení komunikací plus zahrne zatížení s rozvojem nové PZ. V současné době ještě není k dispozici.
Návrh petičního výboru: 4. Účel využití
1. Nepřípustné využití:
- Logistické a skladovací centrum a objekty, kde tato činnost převažuje.
- Výroba elektřiny pro licenční využití. Přípustná je fotovoltaická výroba elektřiny pro vlastní spotřebu. (shoda mezi zástupci RM a PV)
- 2. Realizován může být jen projekt s jasně specifikovaným záměrem (neshoda mezi zástupci RM a PV)
Diskuze k bodu 4:
- Jak developer zaručí městu, že v jižní části bude pouze výroba? Memorandum mezi městem a developerem řeší pouze vztah mezi těmito dvěma právními subjekty. V okamžiku, kdy to developer následně přeprodá jiné právnické osobě/jinému subjektu, tato dohoda mezi městem a developerem „padá“ a není možné ji ani právně vymáhat. Memorandum nenese záruky do budoucna, je nejisté.
- V územním řízení může město zastavit výstavbu pouze tím, že např. nepřeloží kanalizaci nebo vodovod. V ostatních případech postupuje jako jeden z ostatních subjektů řízení a může podávat pouze námitky, ale těmi výstavbu nezastaví.
Úkol pro příště: Zjistit, jak funguje reálná segmentace několika firem v jedné hale? Je to běžné nebo spíše výjimečné?
Další schůzka se uskuteční pravděpodobně 19. nebo 20. 11. (po jednání RM, které se bude konat 18.11.). Přesný termín bude upřesněn.