Zápis ze schůzky zástupců Rady města a Petičního výboru 4.listopadu 2020 - Průmyslová zóna Soběslav

Datum a čas: 4.11.2020 od 15:00 do 18:00
Zápis zapsala: Ing. Gabriela Pospíšilová
Přítomni za Radu města: Mgr. Alena Krejčová, Mgr. Petr Lintner
Přítomni za petiční výbor: Ing. Pavel Plát, Zdeněk Rux, Ing. Gabriela Pospíšilová

Novinky k průmyslové zóně

Úvodního slova se ujal pan Mgr. Petr Lintner, který nás seznámil s aktuálními novinkami o plánované Průmyslové zóně (dále jen PZ).

Developer informoval Radu města Soběslavi (dále jen RM) o termínu nového podání na EIA, které bude odevzdávat až po začátku vegetačního období, tedy přibližně přelom jara a léta 2021. Důvodem je vypořádání se s oprávněným požadavkem týkající se ornitologického posudku, který jim dřívější termín nedovolí.
Developer aktuálně přepracovává dopravní řešení, po jeho zpracování jej město předá k odbornému posouzení do Centra dopravního výzkumu v Brně.
Developer je ochoten s RM jednat dál, trvá však na zastavěnosti 60%, jakýkoliv návrh pod hranicí 60% je pro něj ekonomicky nezajímavý.
Developer předložil zástupcům RM k nahlédnutí další pracovní variantu řešení PZ, není však aktuálně určena k publikaci, neboť se na ní bude neustále pracovat, není v ní zahrnuta dopravní studie a budou se do ní zapracovávat i připomínky ze strany RM. Developer úpravami reaguje i na usnesení zastupitelstva ze dne 23. září 2020.
Za RM nyní jedná s investorem starosta Ing. Bláha a místostarosta Mgr. Lintner.
Posudek krajinného rázu by měla obdržet Ing. Arch. Buzu pravděpodobně do 6.11.2020. Petiční výbor bude moci do něj nahlédnout. Posudek přinese další informace potřebné k možné specifikaci některých parametrů pro zadání. Posudek by zřejmě měl řešit také výšku plánovaných hal.
Developer informoval zástupce RM, že zvažuje variantu, že by celou jižní stranu (strana směrem k Rašelině a Impregnaci) použil pouze pro výrobní sféru. Dvě haly by zůstaly zachovány, byly by variantně vnitřně rozděleny na jednotlivé segmenty a ty byly nabídnuty několika firmám. Primárně chtějí oslovit soběslavské firmy. V případě výrobních hal by byli ochotni jednat i o snížení výšky budov.

Otázky zástupců petičního výboru (dále jen PV): Jakým způsobem bude provedena ona segmentace? Představil developer něco konkrétního? Budou s tím vůbec výrobní firmy souhlasit (odělené provozy, požární bezpečnost apod.)?

V severní části PZ (strana směrem ke Zvěroticím) zaimplementovali odstavné parkoviště pro několik kamionů.
RM si nechá zpracovat dopravní studii pro stezku pro chodce a pro cyklisty až do Chlebova.

Schválená usnesení zastupitelstvem ze dne 23.9.2020

Některá usnesení nelze přesně kvantifikovat, není možné jim vyhovět ať už z právního nebo z procesního hlediska. Měli bychom je tedy upřesnit, vysvětlit důvody, proč požadujeme jejich změnu, podložit to fakty a následně požádat zastupitelstvo o schválení jejich upřesnění.
Do dalšího zastupitelstva je nutné připravit regulativní opatření, která budou právně způsobilá. Je nutné je co nejdříve jasně definovat.
Konkrétní dohoda s regulativy by měla vzniknout společnou prací zástupců RM a petičního výboru, být projednána RM a poté představena zastupitelům na dalším zasedání Zastupitelstva města Soběslavi dne 16.12.2020

Společný cíl RM a PV

Nechceme bojovat s developerem, ale chceme projekt, který nebude snižovat a omezovat kvalitu života v Soběslavi. Proto musíme vytvořit společné regulativa a po odsouhlasení právníkem je předložit developerovi.

Dále byly diskutovány požadavky na omezení předložené PV

Požadavky na omezení (regulativa) projektu v PZ (pracovní podklad k jednání)

Návrh petičního výboru 1. Výstavba po etapách.

Výstavba bude probíhat po etapách, kdy za tímto účelem bude území rozděleno do dílčích ploch (zón) o velikosti přibližně 25% plochy území PZ určené k dalšímu rozvoji.

1. Zastavitelnost bude podmíněna výstavbou komunikace pro pěší a cyklisty mezi Soběslaví a Chlebovem, přeložením vodovodů, výstavbou obousměrné komunikace s přímým napojením na dálnici mimo obytnou část města. (shoda mezi zástupci RM a PV)
2. Výstavba bude probíhat po etapách, kdy další etapa může být zahájena až 2 roky po zastavění minimálně 60 % využitelných ploch v předcházející etapě. (shoda na etapizaci, neshoda na parametrech mezi zástupci RM a PV)

Pozn. Tímto posunem se rozloží zatížení prostředí výstavbou a současně bude možné sledovat vývoj využitelnosti v čase. Bude možné také průběžně vyhodnocovat negativní vlivy z předchozích etap výstavby. K diskuzi: 2 roky od zastavění znamená 2 roky od vydání kolaudačního rozhodnutí.

Diskuze k bodu 1:

zástupci RM – Pro developera by zřejmě bylo nejschůdnější variantou rozdělení na jižní a severní část. Etapizace po jednotlivých halách by bylo tvrdším řešením. Je potřeba zohlednit i občany Chlebova, jak velká by to pro ně byla zátěž, pokud by se stavba protáhla například až na 15 let?
PV – Jsme si toho vědomi, ale přísnější variantu 25% volíme z důvodu rozložení zátěže na město a přilehlé osady a zejména pro to, abychom měli prostor pro případné řešení negativních dopadů, které mohou se spuštěním provozu nastat (zvýšená ekologická a hluková zátěž, dopravní zatížení všech komunikací, zejména páteřní komunikace spojující Chlebov se Soběslaví, zátěž pro město Soběslav jako takové, množství zaměstnanců i jejich typ (místní občané vs. agenturní) apod.)
Na základě reálně zjištěných informací, lze tomuto uzpůsobit následné územní řízení. Schválení výstavby celé jižní PZ může přinášet velká rizika, a to včetně toho, že haly mohou zůstat neobsazeny.

Diskutované varianty výstavby v etapách:

První etapa by měla být vyřešení dopravy, komunikace mezi Soběslaví a Chlebovem, to koresponduje s výše uvedeným bodem 1.1.

Druhá etapa – výstavba celé jižní části najednou za podmínky znalosti konkrétního uživatele a 100% využití pro výrobu

Zástupci RM – menší území pro 2. etapu nás mohou limitovat v případě vážných zájemců.
Důležité je, zda je právně možné naformulovat obecné omezení, které developerovi umožní výstavbu pouze v případě, že bude mít jistého konkrétního zájemce (budoucího uživatele) a tím se vyhnout stavění prázdných hal „do zásoby“.
Podmínkou musí být omezení pouze pro výrobní účely. Výroba přináší větší jistotu, že tu firma setrvá než logistické haly.
Výstavba musí začít směrem od stávající PZ k dálnici D3/Chlebovu.

Třetí etapa PZ Sever – výstavba bude zahájena tři roky od zahájení provozu celé Jižní části.

Petr Lintner – výhrada k parametru tři roky
Pavel Plát – uvažovat o realizaci celé jižní části je možné jen pokud zůstanou zachované dostatečné omezení v bodu 2.

Návrh petičního výboru: 2. Regulativy architektonické, stavebně technické a ochrany krajinného rázu

1. Maximální výška objektů je určena 9 m. (neshoda mezi zástupci RM a PV)
2. poměr zastavěné plochy (včetně zpevněných ploch, komunikací a ploch pro parkovací a odstavné stání) k ostatním plochám maximálně 60/40 (shoda mezi zástupci RM a PV)
3. maximální zastavěná plocha stavby (bez zpevněných ploch) 6 tis. m² (neshoda mezi zástupci RM a PV)

Diskuze k bodu 2:

PV – výška 9 metrů vychází z regulativ města Veselí nad Lužnicí.
Zástupci RM se k výšce budou zatím nechtějí vyjadřovat, chtějí počkat na posudek krajinného rázu, bod budeme řešit příště. Obecně Ing. Arch. Buzu nechce výšku zahrnovat do regulativ územního plánu z důvodu možného limitu pro budoucí zájemce.
PV – výška budov může být předmětem jednání s developerem, pokud bude mít konkrétního zájemce a bude vědět, kolik bude potřebovat výšku budovy, může město s developerem uzavřít plánovací dohodu
Je možné přímo nadefinovat výjimky, pro které regulativ výšky budov neplatí. (Lze použít i při zadání regulativu do územního plánu)
PV – Maximální zastavěná plocha stavby (bez zpevněných ploch) se běžně do územních plánů definuje. V našem případě se dá korigovat stejně jako výška budov dohodou mezi developerem a městem na základě potřeb budoucího konkrétního uživatele. Návrh velikosti zastavěné plochy jsme nadefinovali na základě stávajících výrobních firem v okolí.
zástupci RM – je nutné zjistit, jak velké zastavěné plochy obvykle mívají a potřebují výrobní firmy
zástupci RM – Rozdělením na více menších hal, místo jedné, mimo jiné přijdeme o více souvislé zeleně
PV – Hrozí tu velké riziko, že pokud povolíme developerovi velké haly, postaví tyto a nebude s městem dále jednat o variantách menších hal. Je jednodušší ustoupit z nadefinovaných limitů, pokud předloží konkrétní záměr
PV – Je potřeba jasně říci, co a koho v Soběslavi v PZ chceme. Malé místní firmy s přidanou hodnotou nebo velké haly pro např. montovny automobilů, na jejichž zátěž není město absolutně připraveno. Soběslav v tuto chvíli není v situaci, že musí nutně stavět PZ, pracovní příležitosti pro občany města tu jsou velké, naopak, řeší se tu nedostatek dělnických profesí. Na výstavbu tlačí a chvátá developer, neboť do nákupu pozemků vložil svůj kapitál, ale tím se nesmíme jako město nechat ovlivnit. Musíme trvat na smysluplných projektech s přidanou hodnotou.
RM – jednoznačně podporuje rozvoj průmyslové zóny pro výrobu, je zdrženlivá ve výroku malých firem, neboť i místní firmy mají zájem expandovat a zatím není zcela zřejmé, jak velké plochy pro ně budou relevantní, pokud projeví zájem. Stále platí, že základní filosofií celého záměru je prospěch pro naše město, tedy i požadavky směrem k developerovi mají a budou mít tento charakter.

Návrh petičního výboru: 3. Dopravní řešení

1. Veškerá parkovací a odstavná stání musí být řešena na vlastním pozemku stavebního záměru. (shoda mezi zástupci RM a PV)
2. Vymezení požadovaného počtu parkovacích stání ve vztahu k ploše výroby či skladování. (shoda mezi zástupci RM a PV, otevřená zůstává hodnota počtu míst)

Touto podmínkou se minimalizuje situace s parkováním vozidel mimo areál, developer bude muset vytvořit v areálu kapacitně odpovídající parkoviště (např. podle počtu ramp nebo m² zastavěné plochy).

Diskuze k bodu 3:

PV – Developer může vystavět jedno parkoviště pro kamiony, které by sloužilo jako odstavné parkoviště pro všechny firmy v areálu PZ.
PV – bez požadavku 3.1. bude nově vystavěná obslužná silnice bude fungovat jako odstavné parkoviště pro kamiony, město nemůže zakázat parkování na této silnici.
zástupci RM – pro objektivní posouzení je potřeba analyzovat dopravní studii, která bude zahrnovat stávající dopravní zatížení komunikací plus zahrne zatížení s rozvojem nové PZ. V současné době ještě není k dispozici.

Návrh petičního výboru: 4. Účel využití

1. Nepřípustné využití:

Logistické a skladovací centrum a objekty, kde tato činnost převažuje.
Výroba elektřiny pro licenční využití. Přípustná je fotovoltaická výroba elektřiny pro vlastní spotřebu. (shoda mezi zástupci RM a PV)
- 2. Realizován může být jen projekt s jasně specifikovaným záměrem (neshoda mezi zástupci RM a PV)

Diskuze k bodu 4:

Jak developer zaručí městu, že v jižní části bude pouze výroba? Memorandum mezi městem a developerem řeší pouze vztah mezi těmito dvěma právními subjekty. V okamžiku, kdy to developer následně přeprodá jiné právnické osobě/jinému subjektu, tato dohoda mezi městem a developerem „padá“ a není možné ji ani právně vymáhat. Memorandum nenese záruky do budoucna, je nejisté.
V územním řízení může město zastavit výstavbu pouze tím, že např. nepřeloží kanalizaci nebo vodovod. V ostatních případech postupuje jako jeden z ostatních subjektů řízení a může podávat pouze námitky, ale těmi výstavbu nezastaví.

Úkol pro příště: Zjistit, jak funguje reálná segmentace několika firem v jedné hale? Je to běžné nebo spíše výjimečné?

Další schůzka se uskuteční pravděpodobně 19. nebo 20. 11. (po jednání RM, které se bude konat 18.11.). Přesný termín bude upřesněn.